Wegerechte ohne Grundbucheintrag

Müssen Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen werden?

Grundsätzlich gilt: damit eine Dienstbarkeit rechtsgültig wird, muss sie beispielsweise durch Vertrag, durch Testament oder beispielsweise durch Gerichtsurteil erworben und im Grundbuch eingetragen werden. Ohne Eintrag im Grundbuch entsteht die Dienstbarkeit nur zwischen denjenigen, die diese auch vereinbart haben. Alle anderen müssen sich nicht daran halten.

Gibt es auch Servitute und Wegerechte, die nicht im Grundbuch eingetragen sind?

Ja, solche gibt es. Eine Ausnahme vom obigen Grundsatz sind Grunddienstbarkeiten, die ersessen worden sind. Servituten und Geh- und Fahrrechte, die durch Ersitzung entstanden sind, gelten auch dann, wenn sie nicht im Grundbuch eingetragen sind! Solche Servitute und Wegerechte werden außerbücherliche Dienstbarkeiten genannt.

Eine weitere Ausnahme sind sogenannte Felddienstbarkeiten in Vorarlberg, die vor 1997 begründet worden sind und nicht in das Grundbuch eingetragen werden konnten. Felddienstbarkeiten sind Geh- und Fahrrechte, die Servitut des Viehtriebs und der Skiabfahrt, Wasserleitungsseervituten und Holzbringungsrechte. Auch diese gelten auch ohne Eintragung im Grundbuch gegenüber jedem Dritten.

Was passiert, wenn das Wegerecht nicht im Grundbuch eingetragen wird?

In diesem Fall kann die Diensbarkeit verloren gehen.

Es gilt das Prinzip, dass darauf vetraut werden darf, was im Grundbuch steht bzw. was im Grundbuch nicht steht. Wenn im Grundbuch keine Dienstbarkeit eingetragen ist, können Käufer oder sonstige Rechtsnachfolger davon ausgehen, dass auf dem Grundstück keine Servitut besteht. Wenn das Grundstück dann den Eigentümer wechselt, geht eine nicht eingetragene Dienstbarkeit verloren. Davon gibt es zwei Ausnahmen: offenkundige Dienstbarkeiten und bestimmte Servitute in Tirol und Vorarlberg.

In Vorarlberg und Tirol kann man sich selten darauf verlassen, dass ein Grundstück frei von Servituten ist. Selbst wenn keine offenkundigen Dienstbarkeiten bestehen und im Grundbuch keine eingetragen sind, könnten dennoch außerbücherliche Dienstbarkeiten bestehen. Es kann also durchaus sein, dass ein Nachbar auch Jahre nach dem Kauf plötzlich auf eine Dienstbarkeit besteht, von der der Käufer noch nie etwas gehört hat.

Hier ist es wichtig, dass dieser Fall im Kaufvertrag klar geregelt ist.

Kann eine Dienstbarkeiten nachträglich im Grundbuch eingetragen werden?

Ja, dies empfehlen wir jedenfalls! Durch die Eintragung im Grundbuch wird die Rechtslage klar dargestellt und Streitigkeiten vermieden.

Wir beraten Sie gerne, wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben. Unsere Leistungen im Zusammenhang mit Dienstbarkeiten, Servituten und Wegerechten finden sie hier.